干货 | 土地增值税清算要素鉴别方法

地产财税圈 2021-12-10

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加强土地增值税清算管理，既有利于保障收入公平分配，促进房地产市场健康发展；又有利于增加财政收入，调控房地产行业盈利水平；还有利于贯彻落实税收政策，推进依法治税。但土地增值税清算工作量大、难度高，在实际操作中还存在着诸多问题。

本篇，就为大家梳理土地增值税清算中各要素鉴别方法，以更好地完成清算管理。

关于确认收入的鉴别方法

1、开发企业将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，或以房款抵偿工程成本、债务，不及时结转收入。

鉴别方法：结合房产管理部门的网上签约备案资料确认是否有预收款未转收入情况存在；检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目，有无“虚挂”的大额余额存在，防止开发企业“以房偿债、以房换物”。

2、开发企业对需要视同销售的开发产品漏计销售收入。

鉴别方法：检查“开发产品”明细，结合实地勘察调查，对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收入。

3、开发企业以一房一价为名，调节房价，少计销售收入。

鉴别方法：

（1）从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况，与房地产企业相关项目销售表和物价部门批复进行核对，对售价明显偏低且无正当理由的，按照同类同期平均销售价格予以调整销售收入。

（2）对疑似售价明显偏低的，委托价格认证中心鉴定，以价格认证中心认定的价格调整销售收入。

4、房地产销售时，开发企业收到购房人违约支付的违约金、滞纳金，直接记入营业外收入。

鉴别方法：检查“营业外收入”明细，对购房人发生购房行为，其支付的违约金、滞纳金计入销售收入予以调整；对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金，因未发生房地产转让行为，不计入房地产销售收入。

关于确认清算扣除项目的鉴别方法

▎取得土地使用权所支付的价款的鉴别方法

1、开发企业取得土地使用权所支付的地价款和相关费用，明显高于当时市场价格，可能是企业虚增了交易价格。

鉴别方法：核算取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确，要审查《土地出让金缴费证明》、土地出让金缴费票据及银行转账凭据、土地转让合同及发票、取得土地使用权时的契税票据等，各证明材料所载金额不一致的，要进行重点审核，必要时向国土部门进行函证或要求企业提供国土部门书面证明。

2、通过股权转让（包括企业改制）、企业并购等方式取得土地使用权，由于转让的股权溢价无法取得发票而无法记入被转让项目的成本，是否可以按实际支付的股权转让金额进行土地成本扣除。

鉴别方法：如果是通过股权转让方式取得土地使用权，在股权转让时未能单独取得支付土地价款的合法凭证，则在土地增值税清算时不能按股权转让时支付的金额作为土地成本扣除。这种情况，仅允许扣除股权转让方当时受让土地时支付的土地成本金额。

3、房地产开发企业的土地为作价入股取得，作价金额大于投资方当初取得土地的成本，在房地产企业土地增值税清算时，土地成本的扣除问题。

鉴别方法：土地作价入股，从事房地产开发的，应当按作价金额缴纳土地增值税，房地产企业在进行土地增值税清算时，应按投资入股时确认的金额进行土地成本扣除。在《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）下发前，土地作价入股享受土地增值税免税的，在进行房地产土地增值税清算计算土地成本扣除时，允许扣除入股方（投资方）当时受让土地时支付的土地成本金额。

▎房地产开发成本的鉴别方法

1、企业在开发过程中，大量接触相关业务单位，业务票据往来繁杂，存在以“假发票”虚列成本。

鉴别方法：

（1）可根据收款方的性质、支付款项的内容来判断鉴别凭据的合法有效性：a.如对方单位是经营性企业，就必须提供税务局监制的发票；b.如对方是行政机关或是政府行业管理机构，收取的是相关政府性规费，需提供省级财政部门监制的行政事业性收费收据。

（2）可查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，来查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。

（3）对真伪不确定的发票，通过发票查询系统查询。

（4）超过一定金额的可疑发票，可查阅银行对账单，确认是否实际支付。对通过现金支付的大额发票，应关注是否真实合理。

2、部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费用发票的“假业务”手段，加大建安成本的扣除金额，从而在土地增值税清算中少缴税款。

鉴别方法：在确定发票真假的基础上，根据费用发生的性质、与项目的关联程度，判断成本费用的真实及可配比性，有：

（1）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时抽查相关建筑施工合同、施工竣工决算报告等资料，将合同金额、竣工决算金额与开发企业账面归集的建筑工程费用发票金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据。

（2）将企业的单位建安成本与建设部门提供的各年度建筑安装工程造价参考表核对，对超出一定幅度的，要求企业合理解释并提供依据，不能解释或提供依据的，按建设部门公布的每平方米建安造价金额标准核定企业的建安成本。

（3）采取“实地查验”或聘请工程造价师，到施工现场了解其真实开发情况，从而估算项目工程量。

3、开发企业同时进行自建房和房地产开发，多列支房地产开发部分的开发成本，少记自建房屋的成本，从而减轻土地增值税负担。

鉴别办法：重点审核“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看是否将不属于开发房地产的成本也记入“开发成本”账户。同时，查看成本分摊方法是否合理，是否符合税法规定。

4、房地产企业支付的拆迁补偿费，列支凭证混乱，金额大，如何确认允许扣除的拆迁补偿成本。

鉴别方法：按拆迁补偿的方式分为货币安置及实物安置两种，实物安置可分为异地安置和就地安置，按是否发生补价分为有补价及无补价两种情况。

（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按下列方法和顺序确认：

a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；

c.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

d.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

回迁安置时，着重鉴别房地产的确认收入，同时，注意拆迁成本与拆迁安置房视同销售收入在金额上是一致的。

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：

a.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

b.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；

c.异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

异地安置时，鉴别凭证合法有效性，依据合法有效的凭证予以扣除。

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。货币安置时，房地产企业支付的拆迁补偿费，在确认扣除金额时，依据“实质重于形式”以及“合理性”的原则加以判断，强调是否实际发生。有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件且金额合理，签收花名册或签收凭证能一一对应，予以认可扣除。

5、前期工程费中列支的填土、灌浆等支出金额较大，如何确认这部分支出允许扣除的具体金额。

鉴别方法：房地产企业在前期三通一平时，发生的填土、灌浆等支出，真实发生的，允许扣除。在审核时，应重点对施工合同、监理报告、发票和银行支付记录金额的一致性进行核对，并了解有无渣土买卖记录，同时，要求企业提供地质勘探部门的验收决算报告及造价事务所出具的决算书，看填土、灌浆工程量与实际发生额是否相近或一致。对明显不合理、支出过大的，应作为疑点进一步核实。

6、桩基、基坑及地下隐藏工程发生的建安支出金额较大，如何确定其真实性。

鉴别方法：结合房产的类型（低层、多层、小高层、高层）、结构（砖混、框架），查核相关合同、监理报告、发票、付款记录、决算报告，核实发票合法性，业务真实性，测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常。包括：

（1）查阅桩基购入发票，是否存在舍近求远等明显不符合商业常规的现象，桩基款是否已作甲供材料处理。

（2）确定是否发生桩基检测费、桩基测试费等相关支出，查看桩基测试报告，核对桩工程量，确定桩基工程的合理性。

（3）测算桩基工程占整个土建工程比例，看有无异常，一般低密度住宅（别墅、联体、六层以下住宅）桩基工程造价占土建工程总额的7%左右，小高层、高层的9—10%；打桩费用占桩基价格的15%—20%。

（4）查看基坑及地下隐蔽工程验收、监理报告及工程造价决算书，存在明显差异的，以工程造价决算书的确定金额予以扣除。

7、环境及绿化工程的成本费用难以确认和把握的扣除问题。

鉴别方法：环境及绿化工程的支出的应查核相关的合同及发票，核对票据的合法性。同时可考虑其支出的合理性。按照住建部门提供的数据，绿化工程的成本费用约为35-50元/平方米（按整个项目的建筑面积计算）。

8、房地产开发企业自行提供钢筋、水泥等材料，如何判定企业是否重复列支甲供材的成本。

鉴别方法：对房地产企业采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，应审查其是否存在重复列支成本问题。重点审核企业与施工企业签订的建安合同中甲供材条款。核对房地产企业甲供材核算的记账凭证，同时查验建安发票的开具金额是否包含甲供材部分，如果同时列支的，应予以调出。

9、房地产企业开发建设节能型房产项目，如提供恒温、恒氧等设施，其发生的支出，其真实性的确认较难。

鉴别方法：部分房地产企业为提升楼盘品质，采用新型材料或先进设备，其发生的支出由于各楼盘间不具有可比性，确认较难。在审核时，应查看企业与供货商签订的供货合同与发票金额是否一致，在必要时，应向第三方咨询节能设施和新型材料的市场价格，以确认这类支出的合理性。

10、房地产企业支付的设计费用名目繁多，特别是支付给境外设计公司的设计费，金额大，如何确认其真实性？

鉴别方法：查看企业的设计合同和楼盘销售广告，看设计费收款单位与设计单位是否一致；查看房地产企业银行转帐记录与发票所载的收款单位与收款金额是否一致；如果向同一设计单位或不同设计单位重复支付某设计项目款项的，责令企业合理解释原因。

11、房地产企业建造精装修房出售，各企业装修费用差别很大，有的企业甚至提出应客户需求进行个性化装修（改造），存在重复列支装修费用，和以其他项目装修发票入账的情形。

鉴别方法：

（1）查看企业与客户签订的购房合同，企业实际列支的单位建筑面积装修费用一般应小于合同相关条款的金额。

（2）关注从装修市场取得的发票、手工票，舍近求远取得的发票，与付款记录不符的发票，只有金额无明细内容的发票。

（3）核查是否存在纳税人将多个类似装修项目分开发包，分别审计后开票结算，然后总项目再审计开票，从而重复列支成本的情况出现。

（4）要求企业提供住宅装修清单及标准，包括装修项目的品牌、规格、单价等，核对企业提供的装修项目价格与产品市场平均价格，如果明显高于市场价格，要求企业解释原因或进行纳税调整。

12、车位销售时，是否确认收入及相关成本费用？

鉴别方法：车位分二种，地上车位和地下车位二种。

地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成本。

地下车位分三种：一是人防工程，是以人防部门规定标准建造的，不得进行转让的，应作为配套设施，可以扣除发生的成本费用。二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转让行为（参考营业税（增值税）的规定要求，如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交纳营业税（增值税）），按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。否则，发生其他情形的（签定非转形式合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税（增值税）），不确认收入，也不扣除相关成本费用。三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

13、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入，这部分成本是否允许扣除？

鉴别方法：房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、托儿所、幼儿园、公共厕所、无法确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。

但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入。对此类情况，如果该公共配套设施在房地产企业固定资产账上无记录，又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产企业已将此项公共配套设施的成本，计入了开发产品的成本，即虚增了成本扣除项目。在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施的成本从开发产品成本中扣除。若成本无法准确区分，可采用该部分公共配套设施的面积占总面积的比例来划分扣除成本（详见15）。

14、售楼处、样板房发生的成本费用是否可作为公共配套设施予以扣除？

鉴别方法：对公共配套设施的认定上，以产权是否归全体业务所有为认定标准。单独建造的售楼处、样板房建造支出一般作为销售费用而不是开发成本处理，但仍应区分具体情况对待，若销售结束后产权转移给全体业主所有的，其发生的成本费用（不含可拆除或移动部分及其他家具设备）应作为公共配套设施成本扣除；若房产销售完毕后拆除的，应作为销售费用；若销售结束后产权归房产公司所有的，应作为固定资产处理。

15、配套设施如何进行成本分摊，保证成本费用没有重复列支扣除？

鉴别方法：

（1）按项目清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积，计算单位建筑面积成本。

（2）核实确定配套设施的面积：配套设施包括地下人防工程、居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等的建筑面积。着重核实人防工程的面积，地下设施不等于人防工程，人防工程的面积在竣工验收报告中有单独列示。

（3）确认权属关系，确认是否可扣除相应成本费用：建成后产权属于全体业主所有的，作为公共配套设施，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，按照清算文件规定，其成本、费用可以扣除；其他情形，不予扣除计算。

（4）按照上述部分可扣除的成本面积乘以单位建筑面积成本费用确定，分别计算上述部分成本费用，在清算时予以扣除。使用上述方法，对于不可售的配套设施有相应的成本，今后若开发商改作他用有原始成本可循。

房地产开发费用的鉴别方法

1、土地增值税清算时，由于开发间接费用允许加计扣除，一些房地产企业就将应计入房地产开发费用的工资、销售费用等计入开发间接费用，以扩大加计扣除金额。那么，如何来确认开发间接费用列支的真实性？

鉴别方法：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、劳动保护费等。为防止企业将应计入房地产开发费用的工资、销售费用等计入开发间接费用，可以责令企业提供开发间接费用明细项目及金额，将相近的项目进行比较后，从中甄别出那些应列入房地产开发费用中的支出，并进行相应的调整。比如，企业管理人员的工资应列入管理费用。

2、企业在项目开发建设阶段发生的利息支出，按财务会计规定进行了资本化，计入了房地产开发成本，在土地增值税清算时，是否需要进行调整。

鉴别方法：按照会计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。但土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数，所以应将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

3、利息费用的扣除有二种方式：一种是据实扣除，一种是按“取得土地使用权支付金额”和“房地产开发成本”之和的5%比例扣除。如何把握利息费用扣除的可选择性。

鉴别方法：据实扣除是在满足“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的”的前提条件下的。在清算时严格按照该前提条件来审核。

（1）企业全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（2）企业不是向金融机构借款的，不能提供金融机构证明的，不论其实际发生利息费用是否低于5%的固定比率，其房地产开发费用都按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

其他扣除的鉴别方法

1、房地产企业在计算扣除额时，将印花税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除，是否需进行调整。

鉴别方法：房地产企业在转让房地产时缴纳的印花税，已列入企业的管理费用进行扣除，所以不应再计入“与转让房地产有关的税金”进行扣除，应作调整，否则会造成印花税的重复扣除。

2、在土地增值税清算时，企业将各类代收费用一律作为扣除项目扣除，并进行20%加计扣除，应如何鉴别调整。

鉴别方法：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额对，代收费用不允许在收入中扣除。按照上述原则对企业代收费用的核算情况进行审核，并对企业土地增值税清算的扣除项目作相应调整。

3、纳税人混淆代收费用与政府行政性收费。

鉴别方法：在审核时，注重区分政府行政性收费与政府代收费。政府行政性收费包括在办理各类许可证照过程中缴纳的各项费用。要注意收集相关许可证照的复印件，为后续工作提供资料。据目前了解情况，企业代收费用主要是指代收房屋维修基金和代收购房者缴纳的契税。

4、房地产企业在同一时间不同地区有几个开发项目，或者同一地区几个项目滚动开发，成片开发，合作开发等，如何确定清算单位。

鉴别方法：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。清算时，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。因房地产项目或分期项目由发改委、经发局审批立项的，重点审核发改委（计委）、经发局的立项批文。

5、房地产开发项目未全部竣工完成销售的，但有部分出租自用，是否可进行清算。

鉴别方法：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，可由主管税务机关要求进行土地增值税清算。

具体鉴别时，包括二种情况：一种是已转让建筑面积占比在85%以上的，无论出租自用占比多少，均可以要求纳税人进行清算；另一种是虽然已转让建筑面积占比未达到85%，但是未转让部分全部用于出租或自用的，可要求纳税人进行清算。即对已转让建筑面积占比未达到85%的，若有部分出租或自用，存在部分空置，不建议要求纳税人进行清算。

6、同一个房地产项目，取得多张销售（预售）许可证，有的满三年，有的未满三年，如何确定是否达到土地增值税清算条件。

鉴别方法：房地产项目符合“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。重点审核：一是该房地产项目是否完全销售完毕，如全部销售完成，该项目必须要进行土地增值税清算；二是该项目未全部销售完结的，查验其最后一张预售证是否满三年，如已满三年的，主管税务机关可要求进行清算。

7、条例规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”，该普通标准住宅如何鉴别和掌握。

鉴别方法：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通标准住宅”的范围内从严掌握。鉴别时注意五个方面：一是政府指定的房地产开发企业，二是限定的建筑标准，三是限定的住宅价格，四是限定的购房对象，五是限定的房屋类型。

8、企业滚动开发房地产的，在土地增值税清算时，扣除项目如何分摊计算。

鉴别方法：审核清算项目是否符合清算单位的条件规定，尤其关注分期开发项目。计算扣除项目分摊时，取得土地使用权所支付的金额，按清算项目土地面积占总土地面积的比例确定扣除；房地产开发成本（含公共配套设施的成本费用），按清算项目建筑面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。

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